Refinancovanie hypotéky je častokrát jedinou možnosťou ako si môžete znížiť svoje mesačné splátky. Aké máte možnosti pri refinancovaní hypotéky a aké typy refinancovania poznáme ?
V poslednom období Národná banka vo svojich štatistikách pravidelne reportuje, že až 1% celkového objemu doteraz poskytnutých hypoték prenášajú (refinancujú) každý mesiac klienti z jednej banky do druhej. V nasledujúcom texte vám popíšem najčastejšie typy refinancovania, ktoré riešim so svojimi klientami.
Refinancovanie hypotéky bez dokladovania výšky príjmu
Čisté refinancovanie hypotéky
Pod pojmom čisté refinancovanie sa myslí situácia, kedy klienti refinancujú svoju hypotéku, pričom sa refinancovaná hypotéka nenavýši o viac ako 5%, maximálne však 2 000 €.
V novej hypotéke však musia ostať všetci pôvodní žiadatelia a takisto aj všetky zakladané nehnuteľnosti (pokiaľ ich v pôvodnej hypotéky bolo viac).
Najväčšou výhodou je, že banky v tomto prípade neskúmajú výšku príjmu, klienti svoj príjem iba deklarujú. Aj v tomto prípade ale platí, že klienti musia byť zamestnaní, podnikať alebo mať spoluvlastnícky podiel v s.r.o. Banka skontroluje existenciu príjmu v sociálnej poisťovni a z verejne dostupných zdrojov aj existenciu a dĺžku trvania živnosti alebo s.r.o.
V prípade čistého refinancovania bez dokladovania príjmu sa banky dôkladne zameriavajú na platobnú disciplínu v minulosti poskytnutých úverových produktoch a to nielen v bankách ale aj aj v nebankových spoločnostiach. V praxi sa mi už viackrát stalo, že aj krátke niekoľkodňové meškanie na úveroch produktoch spôsobilo zamietnutie úveru, prípadne odporúčanie banky aby klient požiadal o refinancovanie opätovne ale svoj príjem už bude musieť zdokladovať.
Spoločne s refinancovaním hypotéky môžete do novej hypotéky zahrnúť aj úvery stavebných sporiteľní, spotrebné úvery bánk aj nebankových spoločnosti, v niektorých bankách aj kreditné karty a povolené prečerpania. Ale detailnejšie túto problematiku rozviniem v budúcnosti v samostatnom článku, ktorý bude popisovať konsolidáciu úverov (spájanie viacerých úverov do jedného).
Dôležité podmienky pri čistom refinanci
Ďalším sledovaným kritériom je aj dĺžka existencie vyplácaného úveru (úverov) a v neposlednom rade aj to, či banka, do ktorej si hypotéku klient prenesie preplatí poplatok za predčasné splatenie.
V tabuľke nižšie uvádzam minimálnu dobu existencie bezproblémového splácania refinancovaného úveru (úverov) v jednotlivých bankách a informáciu, ktoré banky v súčasnosti preplácajú poplatok za predčasné splatenie v prípade refinancovania z inej banky.
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | 365bank | mBank | |
| min. počet mesiacov | 12 | 12 | 10 | 12 | 10 | 18 | 10 | 12 |
| preplácanie poplatku ? | áno* | nie | áno | áno** | áno | nie | áno | nie |
Tabuľka č. 1: minimálna doba existencie refinancovaného záväzku a informácia o preplácaní poplatku za predčasné splatenie v jednotlivých bankách pri čistom refinancovaní
* iba v prípade refinancovania bez sprostredkovateľa
** banka refunduje klientom 1 až 3 zaplatené splátky (podľa výšky novej hypotéky)
Refinancovanie hypotéky s dokladovaním príjmu
Refinancovanie hypotéky s navýšením
V poslednom období sa mi často stáva, že klienti pri refinancovaní uvažujú aj o navýšení hypotéky. Je nutné vysvetliť, že samotné navýšenie hypotéky technicky neexistuje a v praxi sa pri navýšení hypotéky bavíme o vyplatení pôvodnej hypotéky novou hypotékou, ktorá sa navýši. V týchto prípadoch však legislatíva hovorí, že klient banke musí zdokladovať zdroj a výšku príjmu ako aj účel na, ktorý sa dané peniaze navyše majú použiť. Platí to aj v prípade, že výška mesačnej splátky novej refinancovanej hypotéky s navýšením bude nižšia ako mesačne splátky pôvodných úverov. Jedinou možnosťou ako si pri refinancovaní získať financie navyše bez nutnosti zdokladovať príjem je uskromniť sa s navýšením o 5%, maximálne však 2 000 €.
Pri refinancovaní s dokladovaním príjmu banky nemajú určenú minimálnu dobu trvania vyplácaného záväzku, čiže akonáhle je úver pre banky viditeľný v úverom registri (SRBI) alebo v nebankovom registri (NRKI) je možné ho refinancovať. Jedinou bankou, ktorá aj v prípade refinancovania s dokladovaním príjmu vyžaduje minimálnu dobu trvania úveru (minimálne 3 uhradené splátky) je mBank.
Častý problém pri refinancovaní s navýšením
Najčastejším problémom, ktorý vzniká pri refinancovaní hypotéky aj s prípadným navýšením je spomínaný fakt, že každé euro požičané bankou naviac musí mať svoj účel použitia. Aj s týmto banky rátajú a preto ponúkajú klientom tzv. bezúčelovú časť, ktorú môže refinancovaná hypotéka obsahovať zvyčajne vyjadrenú v percentách alebo v konkrétnej maximálnej výške. Informácie o aký výšku je možné navýšiť hypotéku bezúčelovo obsahuje nasledujúca tabuľka.
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | 365bank | mBank |
| 20%* | max. 150 000 € | 10% | 0% | 0% | 40%, max 40 000 € | 40% | 30% |
Tabuľka č. 2: maximálne možné bezúčelové navýšenie refinancovanej hypotéky v konkrétnych bankách
* v prípade LTV do 70% hodnoty nehnuteľnosti banka neskúma % navýšenia o bezúčelovú časť
Pokiaľ chce klient navýšiť hypotéku o vyššie percento alebo sumu bezúčelovej časti ako je stanovené v metodike bánk, je nutná kombinácia účelov. Zväčša sa jedná o rekonštrukciu. V tomto prípade sa okruh bánk zásadne zužuje, keďže kombináciu účelov umožňuje iba niekoľko bánk a je nutné splniť niekoľko špecifických podmienok.
Poplatok za predčasné splatenie existujúcej hypotéky alebo spotrebných úverov v prípade refinancovania s dokladovaním príjmu prepláca v súčasnosti iba Tatra banka do výšky 1%, ČSOB banka (refundácia 1 až 3 splátok) a Slovenská sporiteľňa (v prípade refinancovania bez sprostredkovateľa)
Prima banka a 365bank poplatok za predčasné splatenie preplácajú iba pri čistom refinancovaní bez navýšenia a bez bez zmeny v štruktúre refinancovaných záväzkov.
Refinancovanie hypotéky so zmenami v štruktúre hypotéky
Tento typ refinancovania klienti požadujú najčastejšie v prípadoch, keď chcú na existujúcej hypotéky vykonať zmeny, ktoré im ich aktuálna banka nevie zrealizovať. Zvyčajne býva dôvodom vypustenie alebo výmena jedného z dlžníkov prípadne vyňatie jednej zo zakladaných nehnuteľností. V praxi sa mi už niekoľkokrát stalo, že zmeny, ktoré klient požadoval na hypotéke jeho banka spraviť nevedela, tak sa zrefinancovala hypotéka do inej banky, ktorá s požadovanou zmenou nemala problém.
Refinancovanie po Covid odklade splátok
Po vypuknutí pandémie mnoho klientov požiadalo bankách o tzv. odklad splátok – Lex corona. Prevažná väčšina z nich odložila splátky úverov na maximálnu dobu 9 mesiacov. Vláda sa zaviazala, že klienti, ktorú túto možnosť využijú nebudú mať v bankách negatívny záznam.
Z mojej praxe však môžem potvrdiť, že hlavne pri refinancovaní úverov spôsobuje odklad splátok nemalé problémy. Hlavným rozdielom je, že ak klient využil odklad splátok, a má záujem o refinancovanie do inej banky, tak musí splácať bezproblémovo svoje záväzky aj niekoľko mesiacov po ukončení odkladu splátok.
V tabuľke nižšie uvádzam prehľad po koľkých mesiacoch od ukončenia odkladu splátok z dôvodu pandémie môže klient požiadať o refinancovanie. Rovnaké doby platia aj pre refinancovanie bez dokladovania aj s dokladovaním príjmu.
Samozrejme, stále platí pri refinancovaní bez dokladovania príjmu musí byť dodržaná aj minimálna dĺžka existencie vyplácaného záväzku (viď tabuľka č.1).
| SLSP | VÚB | Tatra banka | ČSOB | Prima banka | Unicredit | 365bank | mBank |
| 3 | 3 | 3 | 12 | 14 | 18 | 10 | 12 |
Tabuľka č. 3: minimálny počet mesiacov bezproblémového splácania refinancovaných záväzkov po odklade splátok z dôvodu pandémie
Refinancovanie americkej hypotéky
Častokrát klienti požadujú refinancovať hypotéku bezúčelovú (americkú), s ktorou však majú niektoré banky problém. Je to z dôvodu, že bezúčelovú hypotéku vedia refinancovať taktiež len bezúčelovou, čo ovplvyňuje výšku úrokovej sadzby a splatnosť hypotéky. Preto sa vždy poraďte so skúseným odborníkom, aké podmienky majú nastavené jednotlivé banky.
Refinancovať či nerefinancovať hypotéku kvoli úrokovej sadzbe
Za predpokladu, že klient nie je spokojný so svojou hypotékou len kvôli výške úrokovej sadzby, ako prvý krok vždy odporúčam pokúsiť sa o zníženie úroku v materskej banke tzv. reštartom úrokovej sadzby
Najčastejšie otázky týkajúce sa refinancovania hypotéky
Čo je to čisté refinancovanie hypotéky?
Čisté refinancovanie hypotéky znamená, že klient vypláca hypotéku novou hypotékou kus za kus bez zmeny štruktúry úveru (žiadatelia a zakladané nehnuteľnosti).
Čo je to refinancovanie hypotéky s navýšením?
Refinancovanie hypotéky s navýšením znamená, že klient si požičiava oproti pôvodnej hypotéke aj peniaze navyše, pričom v závislosti od výšky navýšenia je alebo nie je potrebné dokladovať účel použitia finančných prostriedkov.
Kedy je možné refinancovať hypotéku po odklade splátok?
V bankách sa to veľmi líši, od 3 do 18 mesiacov